不動産取引における『囲い込み』とは？
不動産取引における「囲い込み」とは？その影響と対策
不動産業界では「囲い込み」という言葉がしばしば問題視されています。囲い込みとは、売主の依頼を受けた不動産会社が、物件の情報を市場全体に公開せず、他社の買主からの問い合わせや内見の機会を制限する行為を指します。このような囲い込み行為は、物件の売買価格や取引の透明性に大きな影響を与える可能性があり、売主・買主双方にとって不利な状況を招くことがあるため、注意が必要です。今回は囲い込みの仕組みや問題点、そして対策について解説します。
囲い込みとは？
囲い込みは、不動産会社が物件情報を自社のみに限り、他の不動産会社が紹介する買主に対して物件の情報を非公開にする、あるいは内見や取引の機会を制限することです。一般的に、売主が不動産会社に販売の依頼をする際には「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」などを結びますが、これにより物件の流通情報を適切に公開する責任が発生します。しかし、囲い込み行為により、情報が市場全体に流通しないケースが発生します。
囲い込みが行われる理由
囲い込みが発生する主な理由として、以下のような不動産会社側の利益を優先する動機が挙げられます：
両手取引の利益
- 売主と買主の両方から仲介手数料を得る「両手取引」が可能になるため、不動産会社にとっては手数料収入が増加する可能性があります。そのため、他社の買主に物件を紹介しないことで、自社の買主に売却したいと考えることが多くあります。
取引のコントロール
- 他社の買主が加わることで取引が複雑化する可能性を避け、取引の主導権を保つために囲い込みが行われることもあります。
囲い込みの問題点
囲い込みは、売主と買主双方にとってさまざまなデメリットを生み出します。特に、以下の点が問題視されています。
売主の利益が損なわれる可能性
- 囲い込みによって物件の購入候補が狭まるため、結果として物件が市場における適正価格よりも安く売却されてしまう可能性があります。複数の買主からのオファーが見込める場合であっても、囲い込みによってその機会が減少してしまいます。
買主にとっての不利益
- 買主が市場で探している物件情報にアクセスできないため、選択肢が制限されることになります。また、囲い込みによって情報が非公開となることで、内見や交渉の機会を得られないことが多く、不動産取引の透明性が損なわれます。
不動産市場全体への悪影響
- 囲い込みが常態化すると、不動産市場の透明性や信頼性が低下し、市場価格の歪みや不公正な取引が増加するリスクがあります。市場全体の公正な取引環境が脅かされることは、業界全体の信用低下につながります。
囲い込みの対策
囲い込みを防ぎ、公正な取引を実現するためには、いくつかの方法が考えられます。
売主による情報公開のチェック
- 売主は契約を結んだ不動産会社が物件情報を適切に公開しているかどうかを確認することが重要です。また、囲い込みが疑われる場合は、他の不動産会社に物件を問い合わせるなどして、情報が適切に流通しているかをチェックする方法もあります。
媒介契約の選択を慎重に
- 「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を選ぶ際には、不動産会社の信頼性や囲い込みに対する対策を考慮することが重要です。信頼のおける実績ある不動産会社を選び、透明な取引を実施できるかをしっかりと確認しましょう。
レインズ（REINS）への情報登録の確認
- 日本では「REINS（レインズ）」という不動産流通システムがあり、専任媒介契約や専属専任媒介契約の際には、物件情報の登録が義務付けられています。売主はこの登録が適切に行われているかを確認し、物件情報が公開されていることを把握することが大切です。
まとめ
囲い込みは不動産取引の透明性と公正性を損なう行為であり、売主や買主にとって不利益をもたらすことが多いです。不動産会社の適切な選定や情報公開のチェックなどを通じて、囲い込みのリスクを避けることが可能です。当社では公正で透明な取引を最優先とし、お客様の利益を守るために信頼できるサービスを提供しております。不動産売却を検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
